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土地市场春寒料峭 垄断阻碍地价“拐点”

发布时间:2021-10-11

  春节过后,新房住宅市场成交量出现逐步回升迹象,3月份成交量更是有望突破70万㎡水平,但另一方面,土地市场却未显丝毫暖意。

  汉宇地产市场研究部土地监测数据显示,截止到27日,3月份,全市土地市场共成交经营性地块仅有2幅,与上月相比减少4幅。经营性土地成交面积总计24.19万㎡,环比缩幅接近四成;成交金额总计6.92亿元,环比减少78%。(经营性用地包含住宅、动迁配套房、办公、商业及其他商服用地)

  3月土地市场供需依旧在低迷中徘徊,也直接影响今年一季度土地市场的整体表现。据统计,1至3月份(截止至3月27日),上海经营性用地出让金额总计为64.45亿元,与去年同期相比缩幅接近八成。

  汉宇地产市场研究部经理付伟认为,出让金大幅缩水,一方面开发商拿地心态成为影响因素,但同样也取决于政府层面态度,如果地方政府大力推地,但出让地块大多都将会以低溢价率甚至零溢价率的方式成交,考虑到土地无法复制这一特点,政府层面为避免出现优质地块低价成交的局面,更多地会选择延迟推出优质地块的方法。这点可以从土地挂牌方面充分体现,1月以来,上海地方政府仅供应15幅经营性用地地块,这与去年同期相比,减少了48幅,并且挂牌地块所属类型多以动迁房及商办用地为主,开发商投入热情相对较低。由此可见,楼市调控之下,政府推地及开发商拿地两方的心态均已发生逆转,这将直接左右今年土地市场的整体表现,甚至影响今明两年的新房供给。

  土地市场的冷意也在个别地块中有所体现。作为崇明区域内的地王地块——“城桥商品房基地1、2号地块”再度出让,在挂牌之时就尤为引发业内关注。经过一段时间等待,较终于26日被上海同瀛宏明房产以5.36亿元底价竞得,折合楼板价约3075元/㎡。相关资料显示,该地块曾在去年2月份成功出让,以10亿元的价格被上海保集集团和上海佳富投资有限公司成功摘得,楼板价5376元/平米,但较终因开发商自身原因退地。一年时间,地王地块易主,但出让金额却出现46%的大幅缩水,溢价率更是从原本的115%成为零溢价。

  从地块所处区域来看,崇明作为全市一大生态区,区域内的自住需求量十分有限,虽然住宅价格存在一定优势,但地理位置的特殊性,不足以吸引刚需购购,此外,该地块出让之时,特别规定中小套型(90㎡以下)建面不低于总建面28%的硬性条件,中小户型的刚需房源配比提高,也将会增加拿地企业的开发难度。

  而从微观市场角度来看,板块所处位置属于崇明新城板块。从板块内目前新房市场表现来看,以“瀛通金鳌山”为例,其公寓均价在11000元/㎡左右,而目前地块拿地楼板价为3075元/㎡,正处于新房市场价格30%的正常水平,说明地块的成交价格呈现理性回归的态势。

  当然,拿地之时所处的市场宏观背景及开发商拿地心态也会左右其出让整体情况,因而较终该幅地块以底价成交,也并不足为奇。汉宇地产市场研究部经理付伟认为,该项目在各项条件的限定下,只有充分利用地理稀缺资源,在产品设计方面,更多地倾向于打造为旅游地产概念,才更容易被市场所认可。

  崇明“地王”重拍,价格腰斩这一事件受到业内外人士关注,也引发土地市场是否就此出现价格“拐点”相关热议话题。但就我国土地市场自身而言,土地属政府所有,属于完全垄断市场,政府层面对于土地出让价格具有完全主导权,并且土地具备较强稀缺性,因而土地价格大幅下降,缺少足够多的支撑动力。因此,崇明地块退地后底价成交的事件,则更多释放出地价理性回归的一个信号。

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